Monday, December 27, 2010

房產增值因素多 - 星洲产业兵法

吉隆坡城中城一間建築面積1千500平方尺的高檔公寓,假如每平方尺平均售價1千500令吉,類似單位的租金,至少要有1萬令吉,或超過1萬令吉,才能在現金流量取得投資不虧不盈的水平。

為何這樣說?一間這樣的單位,以平均價每平方尺1千500令吉為基礎,假如建築面積1千500平方尺,一個單位的售價將達到225萬令吉;倘若投資者貸款80%、借貸率在6%之間,貸款為期30年,如果爭取不到1萬令吉的租金,嚴格來說,這項投資達不到預期的租金回報水平。

若要取得投資產業的7%回酬,投資者至少要求每個月租金1萬2千令吉,或超出這一水平的租金。

對大多數的本地人來說,類似這樣水平的租金,並不容易負擔,因此,投資者的目標鎖定富裕的海外專業人士,即便如此,多數海外租戶,還是會還價;在有眾多選擇的情況下,業主或投資者將面對競爭,競爭壓力之下,回報率將受挫,這是難免的結果。

黃金地點助對衝通貨膨脹

一個發展平穩的產業市場,有助於帶動經濟的成長,位於主要地點的優質產業,也是對衝通貨膨脹的主要工具。

產業價格持續上漲,假如漲幅可觀,往往被視為泡沫的先兆,不過,業界人士普遍認為,泡沫形成的時機仍未成熟,目前,只有巴生河流域小部份地區的有地產業轉手價格翻倍、或取得較大漲幅。

這些地區的轉手價格,不能被視為有關類型產業的交易指標,一些熱門地點的雙層或三層排屋,儘管出現交易價逼近百萬令吉大關,但這只是個別情況,並不能視為新的指標。

如果根據估價師保守的評估,這些單位至多值80萬令吉,90萬或更高的水平,可能只是個別情況。

有些產業的交易價之所以穩步上漲,附帶各項不同的因素,舉凡產業所在地點、產業的質量、產業的增值潛能,這些都是一些主要的因素。

基設可加分

產業所在地點,除了出入交通方便,尚需附帶完善的基本設施,例如附近有購物商場、學校、各行業商店等等,這些都可為產業加分。

一些口啤好的發展商,為確保產業發展永續經營,儘量確保房產的質量維持一定的水平,這也是產業受到追捧的原因之一。

當個別產業單位具備上述兩大因素,產業增值的潛能也經得起考驗,儘管一個單位一再轉手,但依然像一棵長青樹,絲毫沒有受到時間的磨損,反而展示其備受追逐的魅力。

星洲日報/投資致富‧產業情報‧2010.12.12

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