Monday, December 27, 2010

房產增值因素多 - 星洲产业兵法

吉隆坡城中城一間建築面積1千500平方尺的高檔公寓,假如每平方尺平均售價1千500令吉,類似單位的租金,至少要有1萬令吉,或超過1萬令吉,才能在現金流量取得投資不虧不盈的水平。

為何這樣說?一間這樣的單位,以平均價每平方尺1千500令吉為基礎,假如建築面積1千500平方尺,一個單位的售價將達到225萬令吉;倘若投資者貸款80%、借貸率在6%之間,貸款為期30年,如果爭取不到1萬令吉的租金,嚴格來說,這項投資達不到預期的租金回報水平。

若要取得投資產業的7%回酬,投資者至少要求每個月租金1萬2千令吉,或超出這一水平的租金。

對大多數的本地人來說,類似這樣水平的租金,並不容易負擔,因此,投資者的目標鎖定富裕的海外專業人士,即便如此,多數海外租戶,還是會還價;在有眾多選擇的情況下,業主或投資者將面對競爭,競爭壓力之下,回報率將受挫,這是難免的結果。

黃金地點助對衝通貨膨脹

一個發展平穩的產業市場,有助於帶動經濟的成長,位於主要地點的優質產業,也是對衝通貨膨脹的主要工具。

產業價格持續上漲,假如漲幅可觀,往往被視為泡沫的先兆,不過,業界人士普遍認為,泡沫形成的時機仍未成熟,目前,只有巴生河流域小部份地區的有地產業轉手價格翻倍、或取得較大漲幅。

這些地區的轉手價格,不能被視為有關類型產業的交易指標,一些熱門地點的雙層或三層排屋,儘管出現交易價逼近百萬令吉大關,但這只是個別情況,並不能視為新的指標。

如果根據估價師保守的評估,這些單位至多值80萬令吉,90萬或更高的水平,可能只是個別情況。

有些產業的交易價之所以穩步上漲,附帶各項不同的因素,舉凡產業所在地點、產業的質量、產業的增值潛能,這些都是一些主要的因素。

基設可加分

產業所在地點,除了出入交通方便,尚需附帶完善的基本設施,例如附近有購物商場、學校、各行業商店等等,這些都可為產業加分。

一些口啤好的發展商,為確保產業發展永續經營,儘量確保房產的質量維持一定的水平,這也是產業受到追捧的原因之一。

當個別產業單位具備上述兩大因素,產業增值的潛能也經得起考驗,儘管一個單位一再轉手,但依然像一棵長青樹,絲毫沒有受到時間的磨損,反而展示其備受追逐的魅力。

星洲日報/投資致富‧產業情報‧2010.12.12

Saturday, December 4, 2010

Cheras Permata 2, next to Taman Cuepac, Cheras.

Cheras Permata 2, Double storey Freehold Semi Detached house with 10 feet land.
Small fish pond with water feature. Balcony with Sliding Class Windows.

Well kept condition. Owner migrated. security guarded from 7pm to 7am. Near EconSave, Cempaka International school, Wet Market, Shop. 10 minutes drive to Leisure mall, Jusco, Giant, Tesco hypermarket.

Toll free surround by established residential Cheras Hartamas, Bukit Segar, Segar Perdana, Taman Cuepacs, Taman Suntex, Sunway Cheras, Mudun, Wangsa Cheras, Cheras-Kajang highway.
Bank Value RM680K, hurry, please feel free to call for best buy value.
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