大马新地王诞生

（吉隆坡15日讯）由新加坡产业大亨郭令明持有的武吉免登路地段，最终以天价2亿1000万令吉卖给Pavillion购物广场持有公司Urusharta Cemerlang私人有限公司，刷新了我国黄金地皮的交易纪录，成了国内史上最贵的新地王。

创大马土地交易纪录

《彭 博社》报道，千禧国尊酒店集团（Millennium and Copthorne Hotels）旗下CDL酒店（马来西亚）私人有限公司以2亿1000万令吉，脱售吉隆坡一块地皮予Urusharta Cemerlang；而这块脱售的地皮正好位于吉隆坡千禧大酒店（Grand Millennium）与Pavilion购物广场之间。

媒体今年8月间曾报道，郭令明正与潜在买家进行洽谈，脱售位于吉隆坡武吉免登路的一块土地，而交易价或会写下我国有史以来的新高水平。

这块地由郭令明旗下的城市发展（CDL）拥有，占地约3万2000平方尺。当时曾有人预估，该土地的售价可能达到每平方尺3000令吉以上，总值约9600万令吉；今天曝光的成交价格远远超越了早前预估，甚至超出一倍有余。

地 王买主Urusharta Cemerlang，正好就是毗邻的Pavillion购物广场持有人。Urusharta Cermerlang的49%股权由Baitak亚洲房地产基金持有，基金持有人则包括了科威特金融所以及新加坡的太平星集团（Pacific Star Group）。

曾传杨忠礼有意购买

事实上，稍早前曾传出Pavilion和杨忠礼集团是当中的“潜在买家”，因两者都在地王附近拥有庞大资产。

当时曾有知情人士披露，城市发展原计划使用该土地发展总值5亿令吉的千禧公寓（Millennium Residences），不过，随着计划生变该公司决定脱售。

今年3月底，新加坡丰隆集团发言人指出，千禧公寓将在今年面市。可是，发言人却在较后说：“目前无法提供有关千禧公寓的资料。”

在此之前，我国最昂贵的土地交易纪录保持者是阳光（Sunrise，6165，主板产业股），该公司以每平方尺2588令吉的代价收购吉隆坡安邦路Wisma Angkasa Raya，总成交价为1亿7900万令吉。

仅次于阳光的最高交易纪录则出现在今年5月间，FFM有限公司以及郭氏兄弟私人有限公司以每平方尺2200令吉，脱售位于吉隆坡霹雳路的一块土地。

新加坡狮城最新的产业价格

（新加坡11日讯）一直走高档路线、并在大马拥有2项计划的永泰控股有限公司，日前在新加坡再推介一项令市场侧目的新颖豪华公寓──嘉茂园（Belle Vue Residences）。

这项低楼层设计的豪华公寓占地25万平方尺，共9座及176个单位，坐落在新加坡黄金地段第9区，毗邻乌节路（Orchard Road），

永泰控股副主席郑维荣在推介礼上指出，嘉茂园由国际知名建筑大师伊东丰雄（Toyo Ito），公寓走的是绿设计，四周绿翠环抱，环境恬静，建筑物巧妙与大自然融合。

这也是伊东丰雄在日本以外的亚洲地区，首项大作。

每平方尺2800新元

“伊东丰雄能够针对地点的特色，为住户量身订做梦想的居所。嘉茂园176个单位，可说是集中40多种公寓类型，甚至是176个公寓造型，每个公寓单位都是独特的。”

嘉茂园绕着中央庭院水池而建，顺蜿蜒小径而下，沿途为花园所包围，俱乐部是楼高两层的天桥式设计，并配以水池林园，还有多用途活动室、休憩廊与剧院、健身房、烧烤区、儿童游乐场和多用途游戏室等。

3房设计由1600平方尺起，4房设计由2000平方尺起，售价每平方尺介于2400至2800新元。

嘉茂园于2008年开始推出，但在完全没有宣传下销售目前已售出109个单位，也就是只有2栋公寓等待买家。

已购入单位的外国买家占52%，大马是该计划继印尼之后第一大外国买家。

另外，锡郎山的Verticas Residensi以及城中城毗邻的The Meritz，就是永泰控股在大马的力作。

人口结构推动·中低房屋抢手

吉隆坡3日讯）券商根据人口结构推测，我国产业领域正处于“超级上涨周期”的开端，2012至2013年是中高档住宅产业称王，接着是实惠大众市场的天下，直到2015至2016年为止。

侨丰投资研究分析员周恩雄指出，产业周期和人口结构关系密切。50年代婴儿潮期（Baby Boomers）的投资者从2003年至2004年开始，便倾向“避险”的投资策略，并因此开启了产业市场的“投机热”。

他说：“当这群人接近退休年龄时，开始将手上财富进行储蓄或投资，产业这种抗跌性资产，成了他们资金聚集之地。”

根据周恩雄的说法，银行抓住这个机会，放松了贷款政策，为这批婴儿潮期投资者提供大笔贷款。

银行政策及人口结构对房市起了作用，提高产业市场的波动性，并启动了近期房地产业的“投机活动”。

周恩雄认为50年代婴儿潮期投资者，目前又在寻找投资地点，下一个目的地就是中高档的有地产业，而且70年代婴儿潮期的投资者，也将加入购买热潮，继而形成“超级上涨周期”。

“预料这两大群体对中高档产业趋之若鹜，尤其是有地产业，并因此带动一轮上涨周期。当然，银行会更努力的推出各种贷款服务，进一步推动这股热潮。”

周恩雄指出，中高档有地产业是在亚洲金融危机之后，唯一还未经历泡沫的产业类型；再加上70年代婴儿潮期的投资者正积极提升自己的居住化境，因此，催生了中高档有地产业的需求。

“我们正迎接自亚洲金融风暴以来，前所未有的住宅产业大涨潮，2012年至2013年将到达涨潮的顶峰，甚至出现类似美国近期次贷风暴时期，产业市场蓬勃活络现象。”

周恩雄解说，当热潮形成之后，活络的融资活动很可能导致房价飙高，可能上演类似美国次贷的情况。

然而，以人口结构分析，这股涨潮也许不能维持到2012年到2013年之后，房价回落之后，金融系统会变得脆弱，还可能出现每月房贷拖欠的情况。

商用物業的投資 Invest in Commercial Property

商用物業的投資利潤雖比住宅物業來得高，但投資風險相對較高，事前的準備功夫則更為複雜。

資深房地產投資顧問鄭水興指出，商用房地產與住宅房地產的共同點在于選址的重要性，但商用房地產選址需更為專業。

“在購買商用房地產時，需先對盈利前景、生意類型，及經營模式有基本的了解。一般的普羅大眾，通常是很難做到這樣全面的估算。”

他回應《中國報》提問時說，商用房地產其實較住宅業更難以研究及諮詢。

“但並非不可投資，普通小市民在投資商用物業前，基本需掌握3大要素，包括商用房地產地區的人口分佈狀況、房地產的實用性及廣場管理層。”

研究區域人口

鄭水興強調，無論是百貨公司、店屋或是工廠，都不可忽略這3大要素。

“研究區域人口的分佈狀況，包括消費能力及人口流動性有助于投資者決定業務類型及經營模式，以更進一步估計投資后的盈利前景，並減低風險。”

只有在了解區域人口消費情況，才能明確訂定房地產的用途，例如用做倉庫或是開設店面。

不過，鄭水興指出，與住宅物業相比，商用物業的瑣碎事較少。

“商用物業無需為安裝冷氣及門面而煩悶，這些視租用或購買者需求而定，但若是在有中央管理層的百貨公司租店面，無論是走廊、行人道甚至是冷氣，還是得依據管理層規定行事。生意成敗同樣取決于管理層的能力。”

他奉歡有意在百貨公司或商業大樓租購店面的投資者，可租購多數的店面或樓層，以在取得樓層自主權的同時，創造更高的投資價值。

選擇商用物業3大要素

1. 人口分佈－－研究該區人口消費趨勢及能力，訂定營業模式。
2. 產業用途－－選定地點后，再以週圍環境，確定用途。
3. 管理模式 －－若有中央管理層，需依據管理層決定經營業務；獨立店屋通常並無中央管理層。