郑水兴：价格没炒高 设贷款顶额不利房地产

房地产投资顾问郑水兴针对日前马华向国家银行建议把房贷顶额设限在70%的提议，表示对抑制投机活动毫无帮助，反而，会打击整个房地产市场，搞垮国家经济！

郑水兴就日前马华总会长拿督斯里蔡细历医生在记者会上，对于购置第二或第三间房屋者，建议银行把贷款顶额定于70%，确保房地产不会出现投机活动的说法，发文告表示强烈反对。

他说，大马房地产市场并没有过热，若谈及房产价格上涨，也只是指新兴工程或新款式的房子及一些坐落在地点适中的成熟花园区的房子。

高房价集中于商业区

“即使新兴工程的价格上涨，却也为之少数，不足以影响房产市场，而一些坐落在地点适中的成熟花园区的房子，其价格虽然上涨，但不会被炒高，原因是这10年间，房产的价格上涨都只集中在高档或商业建筑物，反观，地点适中的中价房子却没有变化，而价格长期遭低估。”

他认为，房屋价格短期上升30%，只不过是调整至应有的适价，总得来说，这二者都不会促成市场过热的现象。

大部分产业价格偏低

郑水兴说，在实际的情况下，大部分产业的价格尚属偏低，甚至还处在交易冷却的阶段，如高档公寓，就有很多业主未能脱手，若把顶额定在70%，对他们来说，无疑就是雪上加霜，损失惨重。

打击二手市场

“再者，从二手市场看来，一般房子在融资与估价方面都面对的问题，如果以70%为顶限，可说直接把他们给击垮了，即使是炙热的产业，也面对很多难以出售的窘境。

换言之，融资的限制将受打击！”

他说，在经济大风暴还未复原的情况下，双重打击房产市场是错误的政策。

针对以上课题，郑水兴国际房地产投资有限公司特于10月6日，傍晚7时，马华公会3楼视听室，举办《马来西亚房价暴涨？便宜房子哪里找》讲座会。

届时，他也将为大众揭晓我国房价并无大幅攀升，投资机会还是很多，便宜房子比比皆是。

他说，因此，居者有其屋绝不是问题，而是政府如何实现这个计划。

工程搁置须退头期

马来西亚购屋者协会认为，民事高庭裁决无法如期开工的发展商须退还10%首期前予还未签下买卖合约的2名商业单位买主，对不受1966年房屋发展法令保护的商业及共管公寓购屋者是一项喜讯。

该协会中文组主任陈钟灵向《南洋商报》说，商店、厂房、共管公寓等商业单位是不受法律保护，若购买者面对发展商没有如期动工、买卖合约不公平等问题时，真的求助无门。

他说，这些业者除通过法律途径起诉发展商外，没有其他方法，而法庭程序却是耗时及耗金钱，而且未必取回所缴付的金钱，这对很多购买者而言是重大负担。

他也说，很多时候，基于商业单位没有受到法律保护，一些发展商聘请律师拟订的合约内容比较偏袒发展商，对购买者是不利的。

缴头期须拿收据

民事高庭周五裁决，武吉加里尔发展有限公司必须退还10%首期予购买加里尔绿色城市单位的两家公司，即LKL贸易有限公司及LKL财业发展有限公司。

陈钟灵提到，一般房屋单位，购屋者是在签署买卖合约时才缴付10%首期，可是在商业单位买卖，有些发展商收到购买者首期后迟迟没有与后者签署买卖合约，这是不良的作业方式。

他劝请商业单位购买者在缴付首期时，必须留意发展商发出收据的收款项目用途，同时也要了解买卖合约的条款。

南湖镇综合交通总站

南湖镇综合交通总站 总站像机场！除了供长途巴士载送乘客外，里面还有巴士站，并有衔接天桥，通 往邻近的轻快铁站、机场直通快铁、电动火车站等等，而且都是“残障者友善”的设备。有六层的总站，外观和设备不比国际机场逊色，里面均为电脑化操作。设备 计有购物广场、办公室、保安、残障者设备、以及1200个停车位等。这个设备先进的总站，能每小时处理高达110辆巴士，每天人流量达4万人，乘客可在电 子告示版上了解巴士几时抵达和出发，厅内也有广播，环境与机场不相伯仲。

大马新地王诞生

（吉隆坡15日讯）由新加坡产业大亨郭令明持有的武吉免登路地段，最终以天价2亿1000万令吉卖给Pavillion购物广场持有公司Urusharta Cemerlang私人有限公司，刷新了我国黄金地皮的交易纪录，成了国内史上最贵的新地王。

创大马土地交易纪录

《彭 博社》报道，千禧国尊酒店集团（Millennium and Copthorne Hotels）旗下CDL酒店（马来西亚）私人有限公司以2亿1000万令吉，脱售吉隆坡一块地皮予Urusharta Cemerlang；而这块脱售的地皮正好位于吉隆坡千禧大酒店（Grand Millennium）与Pavilion购物广场之间。

媒体今年8月间曾报道，郭令明正与潜在买家进行洽谈，脱售位于吉隆坡武吉免登路的一块土地，而交易价或会写下我国有史以来的新高水平。

这块地由郭令明旗下的城市发展（CDL）拥有，占地约3万2000平方尺。当时曾有人预估，该土地的售价可能达到每平方尺3000令吉以上，总值约9600万令吉；今天曝光的成交价格远远超越了早前预估，甚至超出一倍有余。

地 王买主Urusharta Cemerlang，正好就是毗邻的Pavillion购物广场持有人。Urusharta Cermerlang的49%股权由Baitak亚洲房地产基金持有，基金持有人则包括了科威特金融所以及新加坡的太平星集团（Pacific Star Group）。

曾传杨忠礼有意购买

事实上，稍早前曾传出Pavilion和杨忠礼集团是当中的“潜在买家”，因两者都在地王附近拥有庞大资产。

当时曾有知情人士披露，城市发展原计划使用该土地发展总值5亿令吉的千禧公寓（Millennium Residences），不过，随着计划生变该公司决定脱售。

今年3月底，新加坡丰隆集团发言人指出，千禧公寓将在今年面市。可是，发言人却在较后说：“目前无法提供有关千禧公寓的资料。”

在此之前，我国最昂贵的土地交易纪录保持者是阳光（Sunrise，6165，主板产业股），该公司以每平方尺2588令吉的代价收购吉隆坡安邦路Wisma Angkasa Raya，总成交价为1亿7900万令吉。

仅次于阳光的最高交易纪录则出现在今年5月间，FFM有限公司以及郭氏兄弟私人有限公司以每平方尺2200令吉，脱售位于吉隆坡霹雳路的一块土地。

新加坡狮城最新的产业价格

（新加坡11日讯）一直走高档路线、并在大马拥有2项计划的永泰控股有限公司，日前在新加坡再推介一项令市场侧目的新颖豪华公寓──嘉茂园（Belle Vue Residences）。

这项低楼层设计的豪华公寓占地25万平方尺，共9座及176个单位，坐落在新加坡黄金地段第9区，毗邻乌节路（Orchard Road），

永泰控股副主席郑维荣在推介礼上指出，嘉茂园由国际知名建筑大师伊东丰雄（Toyo Ito），公寓走的是绿设计，四周绿翠环抱，环境恬静，建筑物巧妙与大自然融合。

这也是伊东丰雄在日本以外的亚洲地区，首项大作。

每平方尺2800新元

“伊东丰雄能够针对地点的特色，为住户量身订做梦想的居所。嘉茂园176个单位，可说是集中40多种公寓类型，甚至是176个公寓造型，每个公寓单位都是独特的。”

嘉茂园绕着中央庭院水池而建，顺蜿蜒小径而下，沿途为花园所包围，俱乐部是楼高两层的天桥式设计，并配以水池林园，还有多用途活动室、休憩廊与剧院、健身房、烧烤区、儿童游乐场和多用途游戏室等。

3房设计由1600平方尺起，4房设计由2000平方尺起，售价每平方尺介于2400至2800新元。

嘉茂园于2008年开始推出，但在完全没有宣传下销售目前已售出109个单位，也就是只有2栋公寓等待买家。

已购入单位的外国买家占52%，大马是该计划继印尼之后第一大外国买家。

另外，锡郎山的Verticas Residensi以及城中城毗邻的The Meritz，就是永泰控股在大马的力作。

人口结构推动·中低房屋抢手

吉隆坡3日讯）券商根据人口结构推测，我国产业领域正处于“超级上涨周期”的开端，2012至2013年是中高档住宅产业称王，接着是实惠大众市场的天下，直到2015至2016年为止。

侨丰投资研究分析员周恩雄指出，产业周期和人口结构关系密切。50年代婴儿潮期（Baby Boomers）的投资者从2003年至2004年开始，便倾向“避险”的投资策略，并因此开启了产业市场的“投机热”。

他说：“当这群人接近退休年龄时，开始将手上财富进行储蓄或投资，产业这种抗跌性资产，成了他们资金聚集之地。”

根据周恩雄的说法，银行抓住这个机会，放松了贷款政策，为这批婴儿潮期投资者提供大笔贷款。

银行政策及人口结构对房市起了作用，提高产业市场的波动性，并启动了近期房地产业的“投机活动”。

周恩雄认为50年代婴儿潮期投资者，目前又在寻找投资地点，下一个目的地就是中高档的有地产业，而且70年代婴儿潮期的投资者，也将加入购买热潮，继而形成“超级上涨周期”。

“预料这两大群体对中高档产业趋之若鹜，尤其是有地产业，并因此带动一轮上涨周期。当然，银行会更努力的推出各种贷款服务，进一步推动这股热潮。”

周恩雄指出，中高档有地产业是在亚洲金融危机之后，唯一还未经历泡沫的产业类型；再加上70年代婴儿潮期的投资者正积极提升自己的居住化境，因此，催生了中高档有地产业的需求。

“我们正迎接自亚洲金融风暴以来，前所未有的住宅产业大涨潮，2012年至2013年将到达涨潮的顶峰，甚至出现类似美国近期次贷风暴时期，产业市场蓬勃活络现象。”

周恩雄解说，当热潮形成之后，活络的融资活动很可能导致房价飙高，可能上演类似美国次贷的情况。

然而，以人口结构分析，这股涨潮也许不能维持到2012年到2013年之后，房价回落之后，金融系统会变得脆弱，还可能出现每月房贷拖欠的情况。

商用物業的投資 Invest in Commercial Property

商用物業的投資利潤雖比住宅物業來得高，但投資風險相對較高，事前的準備功夫則更為複雜。

資深房地產投資顧問鄭水興指出，商用房地產與住宅房地產的共同點在于選址的重要性，但商用房地產選址需更為專業。

“在購買商用房地產時，需先對盈利前景、生意類型，及經營模式有基本的了解。一般的普羅大眾，通常是很難做到這樣全面的估算。”

他回應《中國報》提問時說，商用房地產其實較住宅業更難以研究及諮詢。

“但並非不可投資，普通小市民在投資商用物業前，基本需掌握3大要素，包括商用房地產地區的人口分佈狀況、房地產的實用性及廣場管理層。”

研究區域人口

鄭水興強調，無論是百貨公司、店屋或是工廠，都不可忽略這3大要素。

“研究區域人口的分佈狀況，包括消費能力及人口流動性有助于投資者決定業務類型及經營模式，以更進一步估計投資后的盈利前景，並減低風險。”

只有在了解區域人口消費情況，才能明確訂定房地產的用途，例如用做倉庫或是開設店面。

不過，鄭水興指出，與住宅物業相比，商用物業的瑣碎事較少。

“商用物業無需為安裝冷氣及門面而煩悶，這些視租用或購買者需求而定，但若是在有中央管理層的百貨公司租店面，無論是走廊、行人道甚至是冷氣，還是得依據管理層規定行事。生意成敗同樣取決于管理層的能力。”

他奉歡有意在百貨公司或商業大樓租購店面的投資者，可租購多數的店面或樓層，以在取得樓層自主權的同時，創造更高的投資價值。

選擇商用物業3大要素

1. 人口分佈－－研究該區人口消費趨勢及能力，訂定營業模式。
2. 產業用途－－選定地點后，再以週圍環境，確定用途。
3. 管理模式 －－若有中央管理層，需依據管理層決定經營業務；獨立店屋通常並無中央管理層。